カフェを始めたい！と思っても、まずぶつかるのが「どこに出すか」という問題です。
立地や物件選びを間違えると、どんなにいいメニューやサービスを用意してもお客さんが来てくれないことも…。
そこで今回は、カフェ開業の先輩と後輩が「物件探しと立地選び」のリアルな会話を通じて、失敗しないコツを学んでいきましょう。
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目次
立地の重要性ってどこにあるの？
後輩：「先輩、やっぱりカフェは駅前とか人通りの多いところに出したほうがいいんですか？」
先輩：「うん、一見そう思うよね。でも実は“人通りが多い＝繁盛”ってわけじゃないんだ。大事なのは“その通る人たちがお店に入ってくれる可能性があるか”なんだよ。」
誰に来てほしいかを考える
後輩：「え、そうなんですか？人が多ければ多いほど良いと思ってました…。」
先輩：「例えば駅前にサラリーマンや学生が多いエリアがあったとして、そこに高級志向のゆったりカフェを出したらどうなる？」
後輩：「あー、みんな急いでて、立ち寄る人少なそうですね。」
先輩：「そうそう。逆に住宅街におしゃれなカフェを出せば、“近所で気軽に行けるカフェ”として長く通ってもらえる可能性がある。つまり“誰に来てほしいか”をイメージするのが最初の一歩だね。」
周辺環境もチェック
後輩：「じゃあ、立地はターゲットに合う場所を選ぶのが大事なんですね。」
先輩：「その通り。それと“周辺環境”も要チェック。例えば近くに大学があると昼休みの時間帯に人が集中するし、オフィス街ならランチと夕方以降に需要がある。住宅街は朝や休日がメインになったりするんだ。」
後輩：「へぇ！同じ“人がいる場所”でも時間帯で全然違うんですね。」
表から見えるかどうか
後輩：「他にも気をつけることってありますか？」
先輩：「あるある。“視認性”って言葉を覚えておくといい。つまり、お店が通りからちゃんと見えるかどうか。ビルの2階や地下は家賃が安いけど、看板でしっかりアピールしないとお客さんに気づかれにくいんだ。」
後輩：「あ、隠れ家っぽい雰囲気に憧れるけど、お客さんが来てくれなきゃ始まらないですね。」
先輩：「そうそう。最初は“わかりやすい場所”っていうのも大事なポイントだよ。」
物件選びのポイントって？
後輩：「先輩、立地の大事さはわかったんですけど…実際に物件を見るときって、どこに注目すればいいんですか？」
先輩：「いい質問！物件選びは、内装の雰囲気よりも“使いやすさ”と“コスト”をしっかり見ないと失敗するんだよ。」
広さとレイアウトを考える
後輩：「広さって、やっぱり広いほうがいいんですか？」
先輩：「必ずしもそうじゃないよ。小さなカフェなら10坪くらいでもできるけど、その中で厨房スペースと客席のバランスをどう取るかがポイント。厨房が狭すぎると仕込みや作業がしにくいし、客席が狭すぎるとお客さんが落ち着けない。」
後輩：「なるほど…“何人座れるか”だけじゃなくて、働きやすさも考えるんですね。」
先輩：「そうそう。客席数を増やしても回せなければ意味がないからね。」
設備のチェックは必須
後輩：「他に気をつけることはありますか？」
先輩：「設備！これは超大事。特に飲食は水回りとダクト（換気）が命。水道が細かったり、ガスや電気の容量が足りなかったりすると、工事費がめちゃくちゃ高くなるんだ。」
後輩：「えっ、そんな落とし穴が…！安い物件を見つけても、工事で結局高くつくことがあるってことですね。」
先輩：「その通り。内見のときは“ここでコーヒーマシンや冷蔵庫を動かせるか”ってイメージするといいよ。」
家賃は売上とのバランス
後輩：「じゃあ、やっぱり家賃の安さで決めるのが一番いいんですか？」
先輩：「安いに越したことはないけど、安すぎるのも要注意。人通りが極端に少ないとか、そもそも飲食向けじゃないケースもある。」
後輩：「じゃあ、理想のラインってあるんですか？」
先輩：「目安としては“家賃は売上の10％以内”。例えば月の売上が200万円なら、家賃は20万円くらいまで。これを超えると利益が出にくくなるんだよ。」
後輩：「わかりやすい！数字で見るとイメージ湧きますね。」
雰囲気とターゲットの相性
後輩：「あ、でも“おしゃれな雰囲気”とかも気になっちゃいます。」
先輩：「もちろんそれも大事。でも改装である程度変えられるからね。むしろ“この場所の雰囲気は自分が呼びたいお客さんに合うか”を意識したほうがいい。」
後輩：「例えば住宅街の静かな通りなら、落ち着いたカフェのほうが合うとか？」
先輩：「その通り！周囲の空気と違和感がないほうが、お客さんも自然に足を運んでくれるよ。」
造作譲渡と居抜き物件ってどう違うの？
後輩：「先輩、物件探ししてると「居抜き物件」とか「造作譲渡あり」ってよく出てくるんですけど、正直よく分からなくて…。これってどう違うんですか？
先輩：「あー、最初は分かりにくいよな。ざっくり言うと、居抜き物件ってのは、前の店が使ってた厨房機器とか内装がそのまま残ってる物件。造作譲渡ってのは、その残ってる設備や内装を「お金払って引き継ぐ」って契約のこと。」
後輩：「え、じゃあ居抜きって必ず造作譲渡なんですか？」
先輩：「いや、必ずじゃない。例えば、居抜きだけど「造作譲渡なし」って場合もある。そのときは前の人が撤去してくれたり、無償で譲ってくれたりするケースだな。逆に「造作譲渡あり」って書いてあれば、設備や内装を買い取る代わりに、そのまま使えるってわけ。」
メリットと注意点
後輩：「なるほど！でも造作譲渡って、お金払わなきゃいけないんですよね？ちょっと損な感じも…。」
先輩：「そう思うかもしれないけど、内装工事や厨房設備をゼロから揃えるよりはるかに安いことが多い。例えば冷蔵庫やグリル、ダクト工事とか、一からやると数百万はかかるからな。」
後輩：「うわ、それはデカい…。」
先輩：「ただし注意も必要。機器が古かったり壊れてたりしたら修理代で余計にかかるし、自分の店のコンセプトに合わない内装だったら改装費用が増えることもある。」
どう選べばいい？
後輩：「じゃあ、居抜き物件を選ぶときってどうチェックすればいいんですか？」
先輩：「ポイントは3つかな。」
設備の状態チェック
冷蔵庫やエアコン、排気ダクトは特に要確認。
造作譲渡料の妥当性
不動産屋さんに聞いたり、同じエリアの相場と比較したりするといい。
改装コストの見積り
自分のお店のイメージに直すのにいくらかかるかを必ず計算。
後輩：「なるほど…！居抜きはお得そうだけど、見極めを間違えると後から大変ってことですね。」
先輩：「そうそう。居抜きと造作譲渡は「開業資金を抑える大きなチャンス」だけど、勢いだけで決めると痛い目見るからな。しっかり下調べして選ぶのが大事だぞ。」
後輩：「はい！大事なのは、コンセプトや機器の状態を見てしっかり選ぶ、ということですね！」
契約時の注意点ってどんなこと？
後輩：「先輩、物件を決めたらすぐ契約でいいんですか？人気物件って早い者勝ちって聞いたんですけど…。」
先輩：「たしかに人気の物件は早い者勝ち。でも焦って契約すると痛い目を見ることもある。契約内容をちゃんと確認するのが大事なんだよ。」
初期費用はどのくらいかかる？
後輩：「契約って、家賃だけじゃなくていろいろかかるんですよね？」
先輩：「そうそう。保証金（敷金）とか礼金、仲介手数料に加えて、前払いの家賃なんかもある。飲食物件だと保証金は家賃の6〜10か月分なんてケースもあるから、数百万円かかることもあるんだ。」
後輩：「うわ、想像以上にお金が飛んでいきますね…。」
契約条件の落とし穴
後輩：「他にチェックすることってありますか？」
先輩：「“飲食可”の条件は絶対確認。物件によっては“軽飲食のみ可”って書かれてる場合があるんだ。たとえばカフェはOKでも、揚げ物やアルコール提供はNGとかね。」
後輩：「え、それ知らずに契約したら営業できないじゃないですか！」
先輩：「そう。あと、退去時の条件も要注意。“スケルトン返し”っていう条件がついてると、退去するときに原状回復費で数百万円かかることもある。」
後輩：「開業費用だけじゃなくて、閉めるときのことも考えないといけないんですね…。」
契約前にできること
後輩：「なんか契約って怖くなってきました…。」
先輩：「大丈夫。ポイントは“必ず契約書を細かく確認すること”。不明点は仲介業者やオーナーにちゃんと質問する。できれば、不動産に詳しい人や弁護士に一度見てもらうと安心だよ。」
後輩：「なるほど、プロの目で確認してもらうのも大事なんですね。」
先輩：「そうそう。いい物件に出会えたら嬉しいけど、焦らず冷静に。契約で失敗すると後々ずっと響くからね。」
まとめ
今日の学びを振り返ろう
後輩：「先輩、今日は立地と物件選びと契約について聞きましたけど、ちょっと頭がパンパンです…！」
先輩：「ははは、最初はそうなるよね。じゃあ整理しておこうか。」
立地は“誰に来てほしいか”で決める
先輩：「まず立地。ポイントは“ターゲットのお客さんを意識すること”。駅前だからいいとか、人通りが多いからいいじゃなくて、そこにいる人が自分の店に合うかどうか。これを忘れちゃダメだね。」
後輩：「あー、単純に“人が多ければいい”じゃなかったですよね。住宅街ならファミリー、オフィス街ならランチ需要とか…。」
先輩：「その通り！周辺環境とお客さんの行動パターンまで見て考えると失敗しにくいよ。」
物件は“安さより使いやすさ”
先輩：「次に物件選び。安さに飛びつくと危険。広さやレイアウト、厨房設備や水回りの条件をチェックしないと、あとで改装費で泣くことになる。」
後輩：「あ、家賃の目安は売上の10％以内でしたよね？」
先輩：「そうそう。固定費は毎月の経営を圧迫するから、ここを甘く見ないのが大事だよ。」
契約条件は“長く経営する前提”で見る
先輩：「最後に契約。造作譲渡をうまく使えば初期費用を減らせるけど、設備が古いと逆に出費が増える。あと、“飲食可”かどうか、“退去時の条件”は必ず確認すること。」
後輩：「特に“スケルトン返し”は要注意ですよね。閉めるときに何百万もかかるとか…。」
先輩：「そう。開業することばかり考えがちだけど、出口戦略まで意識するのがプロだよ。」
まとめのまとめ
先輩：「つまり今日のポイントは──
・立地はターゲットを意識する。
・物件は広さ・設備・家賃のバランスで選ぶ。
・契約は条件を細かく確認して、後悔しないようにする。
この3つを押さえておけば、物件選びで大失敗する確率はかなり減るよ。」
後輩：「いやぁ、物件探しって“運”だけじゃなくて、“知識”と“準備”が必要なんですね！」
先輩：「その通り！いい物件に出会うのは縁もあるけど、知識を持ってないとチャンスを逃すからね。」
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