飲食店の開業を考えるとき、多くの方がまずメニューや内装をイメージされると思います。
しかし、実は「どの店舗を選ぶか」で開業の成否が大きく左右されるのです。
今回は、飲食店開業の要となる「店舗選び」について、厨房機器や店舗設備に精通したプロの目線で詳しく解説します。
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目次
飲食店開業は「店舗選び」で8割決まる？
飲食店の成功において、味やメニューの魅力、サービスの質はもちろん重要ですが、それらの努力も「立地」や「物件の選び方」が適切でなければ、なかなか報われません。
なぜなら、お客様がそもそも来店しづらい場所にお店があったり、入りにくい外観だったりすれば、「行ってみよう」と思ってもらうことすら難しくなるからです。
実際、多くの飲食店経営者が開業後に語る反省点のひとつが、「物件選びをもっと慎重にすればよかった」というものです。
それほど、店舗選びはお店の運命を左右する重要な判断になります。
さらに厨房機器や内装のレイアウトも、物件の構造やスペースによって大きく制限されます。
たとえば、排気の取り回しがしにくい物件や、給排水設備が弱い物件では、希望する厨房環境が実現できず、無理な工事やコスト増につながるケースも少なくありません。
つまり、店舗選びとは単なる「場所選び」ではなく、
・お客様にとって来店しやすい立地か？
・お店のコンセプトに合った雰囲気を持っているか？
・厨房や客席がスムーズに配置できる構造か？
・長期的に安心して営業できる賃貸条件か？
といった、いくつもの視点から総合的に判断すべき“戦略的な選択”なのです。
厨房のプロとしても、理想の厨房動線を実現するには物件の選び方が最初のカギになります。
物件探しは、まさにお店の未来を決める最初の大仕事といえるでしょう。
飲食店向け物件にはどんな種類があるの？
飲食店の開業時に検討するべき物件には、大きく分けて「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2種類があります。
それぞれに特徴があり、開業スタイルや予算に応じて選び方が変わってきます。
【スケルトン物件】
スケルトンとは、内装がまったくない、いわば「コンクリート打ちっぱなしの状態」の物件です。
天井・壁・床がむき出しで、水道・ガス・電気なども最低限のインフラしか整っていません。
メリット
・自由に設計・内装ができる（お店のコンセプトを反映しやすい）
・新築同様に設備が作れるため、清潔感がある
デメリット
・内装・設備・厨房機器など、すべてをゼロから整える必要があるため初期投資が高くなる
・工事期間が長引く場合がある
厨房機器を導入する時の視点では…
スケルトン物件は、厨房の設計に最も柔軟に対応できます。
動線や排気、電源位置などを思い通りに設計できるため、本格的な料理を提供する業態や、こだわりの強いオーナーにおすすめです。
【居抜き物件】
居抜き物件は、以前の店舗の内装や厨房機器、什器などがそのまま残っている状態の物件です。
前の業種が飲食店だった場合は、すぐにでも営業を始められることもあります。
メリット
・初期費用が抑えられる（設備・什器が流用できる）
・開業までの期間が短縮できる（工事が最小限ですむ）
デメリット
・設備が古い場合、修理や入れ替えが必要になる
・自分の業態と合わないレイアウトだと使いにくい
・購入後に「隠れた不具合」が見つかることもある
厨房機器を導入する時の視点では…
一見お得に見える居抜き物件ですが、古い厨房機器がそのまま残っていることが多く、衛生面や性能面に不安が残ることもあります。
使用年数やメーカー、状態をしっかり確認したうえで、必要に応じてリースや中古品の入れ替えも検討するとよいでしょう。
どちらがよいかは業態と予算次第
たとえば、テイクアウト中心のカフェであれば居抜きで十分対応できる場合がありますし、フルコースを出すレストランであればスケルトンからしっかり作り込んだほうが、動線や設備面での後悔が少なくなる傾向があります。
いずれにしても、「家賃の安さ」だけでなく、「店舗の状態」「厨房の使いやすさ」「将来のメンテナンス費用」などをトータルで比較検討することが大切です。
立地のチェックポイント｜周辺環境・人の流れをどう見るか
飲食店にとって、「立地」は売上に直結する最重要項目です。
どんなに料理がおいしく、価格が適正でも、「お客様が来ない場所」にお店があれば、その魅力を伝える機会すら得られません。
では、どのように「よい立地」かどうかを見極めればよいのでしょうか？ここではチェックすべきポイントを、厨房や経営の視点も交えてご紹介します。
ポイント1.人通りの多さだけで判断しない
よくある誤解が「人通りが多い＝繁盛店になる」という考えです。
確かに人通りが多いことは重要ですが、それがお店のターゲット層と合っているかどうかがもっと重要です。
たとえば、ビジネス街であれば平日のランチに強く、住宅街であれば夕食や週末の利用が見込めます。
若年層が多ければカフェやスイーツ系、年配層が多ければ和食や落ち着いた業態が好まれる傾向があります。
ポイント2. 周辺の競合状況を確認する
同じジャンルの飲食店が密集しているエリアは、集客しやすい反面、競争も激しくなる可能性があります。
ただし、同ジャンルでも「空いているポジション（価格帯・雰囲気・料理のスタイル）」を見つければ、むしろチャンスになることもあります。
また、既存店の営業時間や混雑状況を観察することで、需要のヒントもつかめます。
ポイント3. 視認性・入りやすさも重要
お客様の多くは「通りがかり」でお店を選ぶ傾向があります。
そのため、店が目に付きやすい場所にあるか、看板が見やすいか、入りやすい入口かといった点も重要です。
例えば、2階以上にあるお店や、建物の奥まった場所にある店舗は、よほどのブランド力や特別感がない限り、初めての来店には不利になります。
ポイント4. 時間帯・曜日ごとの人の流れを観察する
物件を見に行くときは、必ず「複数の曜日・時間帯」に足を運ぶことをおすすめします。
平日昼はサラリーマンが多くても、夜や土日は閑散としている、というエリアもあります。
逆に、平日は静かでも週末にファミリー層が集まるような住宅街は、週末営業に強いお店に向いています。
ポイント5. 周辺施設・地域性も判断材料に
・近くにオフィス、病院、学校がある → ランチや軽食が強い
・駅近 → 回転率を上げるスタイルが向く
・観光地 → 短期勝負のビジネスモデルが必要
・商業施設内 → 家賃は高めだが安定した集客が可能
また、地域住民との関係性や、治安、町内会のルールなど、営業上のトラブルを避けるための情報も事前に調べておくと安心です。
厨房のプロとしての視点をご紹介！
立地に関係するインフラ面（ゴミ出し場所や搬入経路、車両の駐車可否など）も見逃せません。
日々の仕込みや食材搬入がしやすいかどうかは、業務効率やスタッフの働きやすさにも大きく関わります。
以上のポイントをチェックしながら、「お店のコンセプト」と「その立地が持つ特性」との相性を見極めていくことが、長く愛される飲食店づくりの第一歩となります。
物件内見でチェックすべき5つのポイント
実際に店舗物件を見学（内見）するときは、外から見ただけではわからない「現場ならではの気づき」がたくさんあります。
契約後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、以下の5つのポイントをしっかり押さえておきましょう。
ポイント1. 設備インフラの状態（電気・水道・ガス）
飲食店を営業するうえで、電気容量・給排水・ガスの種類と供給量は非常に重要です。
・三相200Vの電源があるか
・ブレーカー容量は足りているか
・給水・排水の管径は業態に合っているか
・ガスは都市ガスかプロパンか、供給量は足りるか
厨房機器はどれも電力や水を大量に使います。例えば、スチームコンベクションオーブンや食洗機を導入する予定がある場合、電源や給水が足りなければ工事が必要となり、追加費用や工期の延長が発生します。
ポイント2. ダクト・排気・換気の状況
飲食店では、厨房から発生する煙・ニオイ・熱をきちんと排出できるかが大きな課題です。
・ダクトは設置済みか、どこに抜けているか
・排気のルートが確保されているか
・隣接住戸や住民トラブルになりそうな位置ではないか
ラーメン屋や焼肉店など煙の多い業態では、排気設備の不備＝営業トラブルの元になります。
設備の状態を確認し、不安があれば専門業者に同行してもらうのが安心です。
ポイント3. 厨房とホールの動線の確認
物件の間取りは、厨房と客席の配置・動線に直結します。
・厨房が狭すぎないか
・ホールとの連携がしやすい位置関係か
・配膳・片付け・ゴミ出しなどの動線がスムーズか
限られたスペースの中で、いかに効率よく動けるかが人件費や提供スピードにも関わります。
厨房のプロとしては、「人がすれ違える幅」があるか、「作業が重ならない配置」かを特に重視します。
ポイント4. 天井高・間口・導線の印象
見落としがちですが、天井高や間口の広さは、店舗の開放感や雰囲気づくりに大きな影響を与えます。
・天井が低すぎると圧迫感が出やすい
・間口（店の正面幅）が狭いと視認性が落ちる
・入店・退店の導線に無理がないか
また、バリアフリー対応も求められる時代です。
段差の有無やトイレの広さなど、ユニバーサルデザインの視点も確認できるとベターです。
ポイント5. ゴミ置き場・搬入経路の確認
ゴミ出しや仕入れは、毎日の作業です。これがやりにくいと、スタッフの負担が大きくなります。
・店舗専用のゴミ置き場があるか
・搬入車両の駐車スペースがあるか
・ゴミ出し時間や地域のルールは厳しくないか
とくにビルイン店舗の場合、他のテナントとの共有ルールに注意が必要です。
厨房機器の入れ替えやメンテナンスの際に搬入経路が確保できないと、大きなトラブルにもなりかねません。
内見時は「厨房設備目線」も忘れずに
物件を見るときには、どうしても「表側＝客席」ばかりを意識しがちですが、実際にお店を動かすのは厨房とバックヤードです。
内見時は“厨房設備を考えた際の目線”を持って、現実的なオペレーションが可能かを必ず確認することが重要です。
必要であれば、厨房設計や機器の専門家に同行を依頼し、内見チェックリストを使って抜け漏れなく確認するのもおすすめです。
契約時に注意したい「賃貸条件」や「解約条項」
物件が気に入り、いざ契約――その前に、「契約内容」の確認は慎重に行う必要があります。
家賃や保証金だけでなく、契約書の細かな文言ひとつが、後の経営に大きな影響を与えることもあります。
以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。
賃料・共益費の総額を正確に把握する
「家賃○万円」と書かれていても、実際には共益費・管理費・固定費などが加わり、毎月の支払いが膨らむケースがあります。
・賃料は税込か税別か
・共益費・水道代・看板使用料などの有無
・自動更新による家賃改定の可能性
また、敷金や保証金の「返還条件」も確認しましょう。
原状回復費用として差し引かれる金額の基準が明確でない場合、トラブルのもとになります。
原状回復の範囲と負担者を明確に
飲食店の居抜き物件では、内装や厨房設備がそのまま使えることもありますが、退去時にどこまで原状回復するのかは必ず契約書で確認しましょう。
・設備も含めて撤去が必要なのか
・床・壁・天井の修復範囲はどこまでか
・エアコンや換気設備はどう扱うか
厨房機器を入れ替えた場合、それを退去時に撤去しなければならないとしたら、その費用は数十万円以上にのぼることもあります。
解約通知期間と違約金の有無
万が一、営業をやめる・移転するなどの事情が出たときに重要なのが「解約条項」です。
・何ヶ月前までに解約通知が必要か（通常3〜6ヶ月）
・中途解約時の違約金の有無
・契約更新時の条件変更の可能性
事前通知の期間が長ければ長いほど、撤退判断が遅れます。
違約金がある場合はその金額も含めて、リスクをしっかり把握しておきましょう。
用途制限や営業可能時間の確認
飲食店として営業可能であるか、建物の「用途地域」や「ビルの規約」で制限がないかを確認しましょう。
・火気使用に関する規制の有無（焼肉・焼き鳥など）
・営業時間の上限（夜営業が禁止されていないか）
・騒音・臭気に対するルールやクレーム履歴
たとえば、夜間営業が禁止されている物件でバーを開業してしまえば即営業停止のリスクも。
必ず、用途制限は事前にチェックが必要です。
厨房設備・インフラの扱いについての明記
物件内に設置されている厨房設備や空調機器が、貸主の所有なのか、それとも買い取り必須なのかも契約時に確認します。
・使用できる厨房機器の一覧
・壊れた場合の修繕負担はどちらが持つか
・自前で厨房機器を設置する場合の制限
一見安く見える物件でも、「厨房機器は全部借主負担で新規導入」などの場合、初期費用が跳ね上がることもあります。
ここを見落とすと痛い出費につながりますので、注意が必要です。
契約書は「専門家チェック」がおすすめ
内容が難しい場合は、行政書士や不動産の専門家、飲食店向けのサポート企業に契約書をチェックしてもらうことをおすすめします。
また、契約前には「重要事項説明書（重説）」を必ず読み、わからない点は遠慮せずに確認しましょう。
契約は、開業後の安心と安定経営の土台となる重要ステップです。
「とにかく早く開きたい」という気持ちを抑えて、慎重に進めることが、繁盛店への第一歩となります。
契約前に“見落とし”がないか再確認を
物件選びは飲食店開業において最も重要なステップの一つであり、契約内容の確認はその最終関門です。
賃料や初期費用だけでなく、原状回復の範囲、解約時のリスク、厨房設備の取り扱いなど、見落とすと後から大きな負担になるポイントが数多くあります。
重要なのは、「契約内容をよく理解したうえで、納得してサインすること」。
不明点があれば遠慮なく専門家に相談し、万全の状態でスタートラインに立ちましょう。
慎重な物件選びと契約確認が、理想の飲食店づくりの確かな土台となるのです。
店舗取得後すぐにやるべきことリスト
物件を契約してから実際にオープンするまでの期間は、想像以上にやることが多く、時間との勝負になります。
とくに飲食店は保健所や消防などの手続き・厨房機器の選定・内装工事の手配など、初動が遅れるとオープン時期に大きく影響します。
以下に、店舗取得後にすぐ取り掛かるべきことを順番にまとめました。
その1.店舗レイアウト・動線の再確認（厨房とホールの設計）
最初にやるべきことは、実際の図面をもとにレイアウトを確定することです。
厨房の広さ、ホールとの連携動線、配膳やゴミ出しのルートなど、現地で確認しながら決めていきましょう。
厨房のプロ目線では、以下を特にチェックします。
・作業動線が交差しない配置
・コンロ・シンク・冷蔵庫などが効率よく配置されているか
・食材・食器・ゴミの一時置き場が確保できるか
図面だけでは見えない現場の高さ・傾き・干渉物の位置なども実測しておくことをおすすめします。
その2.内装・設備工事の見積もり・発注
レイアウトが決まったら、内装工事や厨房機器の搬入・設置の見積もり・発注に進みます。
時間がかかるため、できるだけ早く複数社に相談し、比較検討しましょう。
・厨房の排気・防火・防水仕様の確認
・コンセントの位置と電源容量の調整
・業務用機器（冷蔵庫、フライヤー、製氷機など）の選定
特にリースや中古の厨房機器を利用する場合、在庫状況や納期も確認しておきましょう。
希望の機器が手配できず、開業に間に合わないケースも少なくありません。
その3.各種行政手続きの準備
開業に必要な行政への申請も、早めに取り掛かる必要があります。
・保健所への「食品営業許可」申請
・消防署への「防火対象物使用開始届」「火を使用する設備等の設置届」など
・開業届（税務署）、青色申告承認申請など
特に保健所の立ち入り検査は、厨房設備の配置や換気、手洗いの有無がチェックされます。
工事の前に一度図面を持参して相談しておくと、後の修正が不要になります。
その4.メニュー開発・仕入先の選定
厨房設備が決まりつつある段階で、メニュー内容の確定と原価計算、仕入先の選定に着手します。
・調理機器との相性を考えたレシピ設計
・業務用スーパー・卸業者との交渉
・食材の保存・仕込みスペースの確保
この段階で厨房機器の選定とメニュー内容のすり合わせをしておかないと、後から「あの機器ではこの調理ができない」といったズレが発生します。
その5.スタッフ採用・トレーニング計画
開業時には即戦力となるスタッフが必要です。採用活動は思ったより時間がかかりますので、早めに募集を開始しましょう。
・採用媒体・SNSなどでの求人活動
・面接・採用・研修スケジュールの計画
・マニュアルの作成とオペレーショントレーニング準備
特に厨房スタッフには厨房機器の操作トレーニングや衛生管理が必須です。
開業1週間前からの実地トレーニング期間も確保しておきましょう。
その6.開業準備（告知・販促・SNS活用）
開業日は近づいているのに「認知されていない」状態ではスタートダッシュが難しくなります。
・プレオープンの計画（試運転と宣伝を兼ねる）
・チラシ、ショップカード、SNSでの事前告知
・食べログ、Googleマップ、Instagramの整備
開業数日前に厨房やホールの導線を使って模擬営業を実施するのも非常に効果的です。
不具合の早期発見、スタッフ連携の確認にもつながります。
準備期間を「走りながら整える」ために
店舗を取得したら、開業までのスケジュールはタイトです。
すべてを完璧にしてから次へ進むのではなく、できることから並行して動いていく姿勢が重要です。
とくに厨房設備・行政手続き・内装工事・メニュー設計の4本柱は、互いに密接に関係しているため、プロのサポートを受けながら連携して進めると失敗を防げます。
開業費用を抑えるには？｜居抜き＋リースの活用もアリ
飲食店の開業において、最も大きな負担のひとつが初期費用です。
物件取得費に加えて、内装・厨房機器・什器・備品・広告費など、すべてを揃えると数百万円～1,000万円を超えることも少なくありません。
そこでおすすめしたいのが、「居抜き物件」の活用と「厨房機器のリース」という2つの方法です。この組み合わせにより、初期投資を大幅に削減しつつ、実用性の高い店舗づくりが可能になります。
居抜き物件を活用するメリット
居抜き物件とは、前の飲食店が使用していた内装・厨房設備・什器などが残っている状態の物件です。
このような物件を選ぶことで、以下のようなメリットがあります。
・内装や厨房工事がほぼ不要、工事費用が大幅に削減できる
・必要な設備がすでに整っているため、スピード開業が可能
・造作譲渡料が安ければ、新品購入よりコスパが良い
とくに、グリーストラップ・排気設備・ガス・水道・電気のインフラが整っていることは非常に大きな利点です。
ゼロから工事をするとこれだけで数十万円～数百万円かかることもあります。
ただし、居抜き物件を選ぶ際には「前の業態との相性」「設備の劣化具合」などをしっかり確認しましょう。
設備の一部が故障している場合や、自分の業態に合わない配置のままだと、結果的に手直し費用がかさむこともあるためです。
厨房機器のリースを組み合わせる
一方、残っていない厨房機器や追加が必要な場合は、新品の機器を購入する代わりにリースを活用するという方法があります。
厨房機器リースの主なメリットは以下の通りです
・まとまった初期費用を抑えられる（月額払い）
・最新の設備が使えるので効率が良い
・修理・メンテナンスがリース会社負担のケースもある
・契約満了時に買取・返却が選べる場合もある
たとえば、製氷機や業務用冷蔵庫・ガスレンジなどの大型機器は、新品だと1台あたり数十万円以上します。
しかしリースなら、月々1万円前後で導入できるケースもあり、開業時のキャッシュフローを安定させるのに役立ちます。
ただし、リース契約期間・中途解約時のペナルティ・総額（トータルコスト）など、事前にしっかり契約内容を確認しておくことが大切です。
「居抜き＋リース」なら初期投資を圧縮しながら柔軟な開業が可能に
「居抜き物件」と「リース厨房機器」の組み合わせは、必要な部分にだけお金をかけて、無駄を省くという点で非常に合理的です。
たとえば
・居抜き物件の中で使える機器はそのまま活用
・必要な機器だけをリースまたは中古で追加
・開業資金の大半を運転資金・販促費に回す
といったように、“堅実なスタート”を切ることができるのです。
プロからのひとこと
厨房機器は高額ですが、毎日使う「仕事道具」でもあります。
リースなら、「使ってみて自店に合うかどうか」を見極めながら運用できるという意味でも、特に初めて開業される方におすすめです。
また、居抜き物件の選定や厨房機器リースに不安がある場合は、飲食専門の店舗仲介会社や厨房設備業者に相談することで、失敗リスクを減らせます。
まとめ｜「店舗選び」は“戦略”です
飲食店を開業するうえで、物件選びは単なる「立地の良さ」や「家賃の安さ」だけで判断してはいけません。
なぜなら、物件そのものが、お店のコンセプトや営業方針に大きな影響を与えるからです。
たとえば、オフィス街にある物件はランチ需要を見込める反面、夜は閑散とすることもあります。
一方、住宅街にある物件では、家族連れをターゲットにするなどの工夫が求められます。
このように、周辺環境や地域性、通行量、競合店の存在などを踏まえて戦略的に選ぶことが非常に重要です。
また、厨房設備の有無や状態、給排水・ガス・電気のインフラ状況、さらには契約条件の詳細（原状回復義務や解約時の違約金など）も、長期的に経営を続けていくためには見逃せないポイントです。
店舗物件は「出会い」と言われることもありますが、理想のお店を実現するためには、“偶然の出会い”に頼るのではなく、“戦略的な選択”をする姿勢が求められます。
事業計画やコンセプトに合致した物件を、冷静に比較・検討することが成功への第一歩です。
開業後のトラブルを防ぎ、安心して営業を続けるためにも、物件選びは慎重に。
焦らず、必要に応じて専門家のサポートも活用しながら、最適な一軒を見つけましょう。
テンポスドットコムでは、豊富な業務用機器を取り揃えており、開業支援のサービスも提供しています。
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