飲食店を開業するという大きな夢、私たちテンポス不動産（株式会社テンポスフィナンシャルトラスト）は全力で応援します！しかし、その夢を現実にするには、何よりも物件選びが重要です。
どんなに素晴らしい料理を提供しても、立地が悪ければお客様はなかなか来てくれません。そして、理想の物件を見つけるための最適なパートナーこそ、私たち不動産会社です。
「不動産屋さんには何をどう伝えればいいの？」
「たくさんありすぎて、何に注意すればいいのかわからない」
そうお考えのお客様もいらっしゃるでしょう。
この記事では、飲食店開業を考えているあなたが、私たち不動産会社に伝えるべきこと、注意すべき点、そして特に重要視すべき点を具体的に解説します。あなたの開業を成功に導くヒントが満載なので、ぜひ最後までお読みください。
目次
不動産会社に「必ず」お伝えいただきたいこと：情報共有が成功の鍵！
私たち不動産会社は、お客様の代わりに物件を探し、交渉を進める心強い味方です。
お客様の理想とする物件を的確に見つけるには、正確で詳細な情報提供が不可欠です。
あいまいな情報では、時間と労力が無駄になってしまうことも。
以下の項目は、最初のお打ち合わせの際に必ずお聞かせください。
開業予定の業態とコンセプト
- 業態（和食、洋食、カフェ、バーなど）：具体的な業態をお聞かせください。
- コンセプト：ターゲット層、お店の雰囲気、客単価などを具体的にお聞かせください。
- 例：「20代〜30代の女性をターゲットにした、オーガニック食材を使ったカジュアルなカフェを開きたいです。客単価はランチで1,500円、ディナーで3,000円を想定しています。」
業態やコンセプトによって、必要な設備、広さ、立地、内装などが大きく異なります。これらは、お客様のイメージに合った物件を絞り込むための最も重要な情報です。
開業希望時期
- 具体的なオープン希望月をお聞かせください。
物件探しには時間がかかります。内装工事や許認可の取得期間も考慮し、余裕を持ったスケジュールをお伝えいただくことで、最適なタイミングで物件をご提案できます。
ご希望エリア
- 具体的な地名や駅名：「〇〇駅周辺」「〇〇区のこのエリア」など、できるだけ具体的にご指定ください。
- 広域でのご検討可否：「このエリアが最優先ですが、〇〇駅や〇〇駅周辺でも良い物件があれば検討したい」など、柔軟性もお伝えいただくと、ご紹介できる選択肢が広がります。
エリアによって家賃相場、人通り、競合店の状況などが大きく異なります。
ご予算（賃料、保証金、礼金、仲介手数料など）
- 月額賃料：お支払い可能な上限額をお聞かせください。
- 初期費用：保証金、礼金、仲介手数料、前家賃など、開業時にかかる初期費用の総額でどれくらいまでご用意できるのかをお伝えください。
ご予算は物件探しの最も重要な条件の一つです。明確にお伝えいただくことで、ご予算オーバーの物件をご紹介する無駄を省けます。
物件のご希望条件（広さ、設備、構造など）
- 広さ：ご希望の坪数や席数をお伝えください。（例：客席20席程度を希望するので、20坪〜30坪くらいの広さが欲しいです。）
- 階数：1階路面店、2階以上、地下など、ご希望の階数をお伝えください。
- 設備：
- 厨房設備：ガス管の太さ、電気容量（動力契約の有無）、給排水の状況、排気ダクトの有無など、具体的なご希望をお伝えください。特に、厨房に特化した設備（グリストラップ、排煙設備など）は、業態によっては必須となります。
- 内装：居抜き物件（前の店舗の設備が残っている物件）か、スケルトン物件（内装が何もない状態の物件）か、ご希望をお伝えください。
- トイレ、その他：男女別トイレ、冷暖房、インターネット環境、駐車場・駐輪場の有無などもご希望があればお聞かせください。
これらの設備は、後から追加・改修するには多額の費用がかかる場合があります。最初にご希望を明確にお伝えいただくことで、お客様にとって不要な物件の紹介を避けられます。
譲れない条件と妥協できる条件
- 「これだけは譲れない」という絶対条件と、「これは妥協できる」という条件を明確にしておきましょう。
物件探しは、すべての条件を満たす完璧な物件を見つけるのが難しいものです。優先順位を明確にすることで、効率的に物件を絞り込むことができます。
不動産会社との交渉で「注意」すべき点：リスクを回避し、最良の条件を引き出す！
良い物件を見つけるだけでなく、契約条件を有利に進めるためには、いくつかのお客様にご注意いただきたい点がございます。
飲食店の開業実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 一般的な住居専門の不動産会社ではなく、飲食店専門や事業用物件に強い不動産会社を選ばれることをお勧めします。飲食店特有の設備や法規制に詳しく、的確なアドバイスをご提供できます。私たち**テンポス不動産（株式会社テンポスフィナンシャルトラスト）**は、この分野の実績が豊富です。
契約内容を「必ず」細部まで確認する
- 賃料だけでなく、保証金、敷金、礼金、更新料、償却、解約予告期間、原状回復義務など、すべての費用と条件を細かくご確認いただきましょう。不明な点がございましたら、遠慮なくお尋ねください。
- 特に注意すべき点：償却、解約予告期間、原状回復義務は、後々のトラブルに繋がりやすいため、特に慎重な確認が必要です。
後々のトラブルを避けるためにも、不明な点は納得いくまでご質問いただき、書面に残していただくよう、私どももサポートさせていただきます。
周辺環境の徹底的な調査
- ご紹介させていただいた物件だけでなく、その物件の周辺環境を昼と夜、平日と休日、お客様ご自身の足でご確認いただくことを強くお勧めします。
- 確認事項：人通り、競合店、交通状況、治安、周辺施設、騒音など。
私たちからの情報だけでなく、お客様ご自身の目でご確認いただくことで、よりリアルな開業後のイメージを掴むことができます。
内見時のチェックポイント
- インフラの確認：ガス、電気、水道の容量、配管の状態。
- 水回り、排気・換気、天井高、壁・床の状態：これらの状態を細かく確認し、問題がないか、または必要な改修費用を把握しましょう。
- 災害リスク：ハザードマップなどで洪水や地震のリスクを確認。
契約後に後悔されないためにも、内見は複数回行い、可能な限り専門家（内装業者など）にも同行されることをお勧めします。私たちからも内装業者様のご紹介も可能です。
契約前の条件交渉
- 賃料、フリーレント期間（家賃が発生しない期間）、修繕費の負担など、交渉できる余地がないか打診してみましょう。
あまりにも無理な交渉は、オーナー様との関係を悪化させる可能性もございます。私どもプロの不動産会社が、現実的な範囲で交渉を進めるお手伝いをさせていただきます。
飲食店開業で「特に重要視」すべき点：成功への羅針盤！
物件選びは、開業後の事業の成否を大きく左右します。特に以下の点は、妥協せずにじっくりとご検討いただくべき点です。
立地は「生命線」
- ターゲット層がご来店しやすい場所か？：オフィス街、住宅街、駅前、商店街など、お客様のターゲットが最も多く集まる場所を選びましょう。
- 視認性・導線：お店の存在が認識されやすく、お客様がスムーズに入店できるか？角地や大きな道路に面しているかなど。
- 競合店とのバランス：競合が多すぎる場所は避けるべきですが、ある程度の競合がいる場所は「飲食店が集まるエリア」として、逆に集客に有利に働くこともございます。
- 最も重視する点：どんなに料理が美味しくても、立地が悪ければ集客は困難です。立地は後から変えられない最大の要因です。
賃料と売上予測のバランス
- 賃料は、売上高の10%以内が理想とされています。これを大きく超える場合、経営を圧迫する可能性がございます。
- 売上予測の具体化：周辺の競合店や立地条件から、現実的な売上予測を立て、それに見合った賃料の物件を選ぶことが重要です。
固定費の中で賃料は大きな割合を占めます。無理のない範囲で経営を継続できるよう、慎重に判断しましょう。
設備と工事費用
- 特に飲食店の場合、厨房設備や電気・ガス・水道の容量は非常に重要です。
- 既存設備の利用可否：居抜き物件の場合、既存の設備がそのまま使えるか、どこまで修繕・交換が必要かを確認します。
- 追加工事の可能性と費用：不足している設備や改修が必要な部分の工事費用を、事前に内装業者に見積もりを取ってもらいましょう。想定外の費用発生は、開業資金を圧迫します。
設備工事は高額になりがちです。初期費用を抑えるためにも、事前の確認と見積もりは必須です。
法規制と許認可
- 物件の用途地域、防火地域、その他建築基準法や消防法など、飲食店営業に必要な法規制をクリアできる物件か確認しましょう。
- 特に、深夜営業の可否や風俗営業に関する規制など、業態によっては重要な規制もあります。
- 保健所の事前相談：契約前に、候補物件の図面を持って管轄の保健所に相談に行き、営業許可が下りるか確認することをお勧めします。
法律上の問題で営業できない、または多額の改修費用がかかるという事態は絶対に避けたいものです。私どもも関係各所との連携をサポートさせていただきます。
まとめ
飲食店開業における物件探しは、お客様の夢を現実にするための最初の大きなステップです。
私たちテンポス不動産（株式会社テンポスフィナンシャルトラスト）との綿密な情報共有、契約内容の慎重な確認、そして何よりも立地や予算といった重要項目を妥協しない姿勢が、成功への道を切り開きます。
この記事で挙げたポイントを参考に、ぜひお客様の理想の飲食店を見つけてください。焦らず、しかし着実に、一つ一つのステップを踏んでいきましょう。私たちが、お客様の開業を心から応援し、最良の物件探しをお手伝いさせていただきます。
ご不明な点やご相談がございましたら、いつでもお気軽にお声がけください。
- 電話番号：03-3525-4070（平日 9:00～18:00）
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