飲食店の開業を検討する際、「どこで開業するか」は成否を分ける重大な要素です。しかし、立地の良さや家賃の安さに気を取られてしまい、「そもそもその場所で飲食店が営業できるのか？」という前提条件を見落とすケースが少なくありません。
この記事では、飲食店開業における出店不可エリア（開業できない場所）とその理由、そして開業を成功させるための確認ポイントを徹底解説します。
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目次
【法律で制限】住居専用地域など用途地域による出店制限
都市計画法により、日本全国の市街地は「用途地域」に分類されています。全部で13種類あり、それぞれに建てられる建物の種類や事業内容が制限されています。特に注意すべきは、以下の地域です。
第一種低層住居専用地域／第二種低層住居専用地域
- 特徴：閑静な住宅街を保つための地域
- 飲食店の扱い：原則として出店不可
- 例外：10㎡未満の喫茶店やパン屋（イートインなし）など、影響の少ない小規模営業であれば可能なこともあるが、各自治体の判断による
第一種中高層住居専用地域
- 特徴：マンションなどが多い地域
- 飲食店の扱い：一定規模以下の飲食店は可
- 例外：夜間営業やアルコール提供店舗には厳しい制限がかかる場合がある
△注意ポイント△
「住宅街の空き物件が安いから」と安易に選ばないようにしましょう。立地が住宅専用地域であれば、保健所の営業許可すら受けられないこともあります。
【物件の都合】建物用途や契約条件による制限
物件そのものに飲食業を想定していないケースも多くあります。特に次のような物件は要注意です。
住宅専用の賃貸物件
- 賃貸契約書に「住居専用」「事業用途不可」と書かれていれば飲食店開業不可
- 近隣住民との騒音・臭気トラブルが懸念されるため、オーナーがNGを出すことも多い
SOHO物件（住居兼事務所）
- オフィス用途での軽作業が前提
- 火気や調理設備が導入できないため飲食不可がほとんど
地下・木造建物など
- 換気や排煙ダクトの設置に制限があり、消防法・建築基準法に適合しない可能性が高い
△注意ポイント：実例△
ある飲食店開業予定者がSOHO物件を借り、内装工事まで進めた後に「飲食不可」であることが発覚し、200万円以上の損失を出したケースもあります。
契約前に必ず用途の確認をしましょう。
関連記事：【飲食店開業の失敗談】物件契約後に発覚した失敗事例と注意点を解説！
【設備や規約の壁】ビル・テナント管理側の制限
一見「飲食可」に見えるテナントビルでも、以下のような理由で出店がNGになることがあります。
ビルの管理規約により禁止されている
- 飲食業はにおい・煙・騒音などの問題があるため、他の入居テナントの迷惑になると判断されやすい
- 特にオフィスビルや美容系サロンが入居するビルでは敬遠されがち
オーナーの独自判断でNG
- 建物を清潔に保ちたい、客層が合わない、などの理由でオーナーが許可しないケース
- 設備投資をしても「契約解除」されるリスクあり
排水・排気設備が不十分
- グリストラップや排煙ダクトの設置が困難な場合は営業許可自体が下りない
◇事前の確認方法のポイント◇
物件内見時に「重飲食可能か？」「グリストラップ・ダクト設置は可能か？」を必ず確認しましょう。
不動産会社に任せきりにしないことが大切です。
【行政の許可が下りない】保健所・消防署による制限
飲食店を開業するには、保健所からの「飲食店営業許可」と、消防署からの「防火管理・設備承認」が必要です。
保健所が認めない構造例
- 換気扇や窓がない
- 手洗い場や二層シンクが設置できない
- 厨房とホールが分離されていない
消防法上の問題例
- 避難経路が一つしかない
- 火気使用なのに防火扉や排煙設備が未設置
- 木造物件でガスコンロの使用が制限される
◇解決策◇
設計前に保健所や消防署へ事前相談に行くこと。図面や予定の厨房機器の仕様を持参するとアドバイスがもらえます。
【条例や周辺環境】特定地域での制限
全国の自治体では、独自の条例や地域住民の声を反映した「まちづくりルール」を定めている場合があります。
以下に例をあげます。
学校や病院の近く
- 騒音・におい・喫煙スペースなどが問題視される
- アルコール提供を制限される場合あり
観光地・旧市街地
- 建物の景観や外観規制が厳しい
- 看板のサイズや照明の明るさまで規制されることも
商店街組合や自治会の意向
- 組合に加入しないと出店できない場合がある
- 業種の重複を避けるために「すでに同業者があるからNG」と言われる場合も
◆出店前に必ず行いたい5つの確認◆
- 都市計画図で用途地域を確認
- 不動産契約前に「飲食可」と書面で確認
- 建物設備（排水・換気・ダクト）の設置可否
- 保健所・消防署に事前相談
- 地域条例・組合の有無を市役所で確認
関連記事：知らなかったじゃ済まされない！？物件選びの際の特に注意したい点
◆飲食店を出せる物件を見つけるためのコツ◆
- 「重飲食可」「飲食店可」で検索フィルターをかける
- 居抜き物件（以前も飲食店だった）を選ぶと許可がスムーズ
- 飲食店に強い不動産会社・行政書士に相談する
関連記事：飲食店開業の物件探しで困っている方必見！物件探しの流れとポイント
まとめ：事前チェックで「出店できないリスク」を回避！
飲食店を開業できない場所には、法律・物件構造・地域条例・オーナー判断など様々な要因が絡んでいます。
しかし、これらの要素はすべて事前に調査・確認が可能な項目です。
「立地がよさそう」「家賃が安い」だけで決めず、本当に“飲食店を出せる場所”かどうかを多角的に判断することが、成功への第一歩です。
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