「居抜き物件を売却したいけど、どうすれば高く売れるの？」「店舗譲渡の流れがよく分からない」とお悩みではありませんか？
この記事では、居抜き物件の売却を成功させるために必要な基礎知識から、トラブルを防ぐための注意点、高値で売るテクニックまでを網羅的に解説します。
飲食店や店舗の居抜き売却を数多く手がけてきた株式会社テンポスフィナンシャルトラストの専門知識をもとに、損をせずスムーズな店舗譲渡を実現するための具体的なステップをご紹介します。
目次
居抜き物件とは？その特徴と定義
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装・設備をそのまま残した状態で次の借主または買主に引き継がれる物件を指します。
主に飲食店や美容室などの店舗で多く活用されており、初期投資を抑えたい開業希望者に人気です。売却するオーナー側にとっても、撤去費用の削減やスムーズな引き渡しができるという大きなメリットがあります。
このように、「居抜き店舗」は双方にとって利点の多い選択肢となっています。
居抜き物件の売却が注目される理由
近年では、コロナ後の出店意欲の回復や独立志向の高まりにより、居抜き物件の売却が再び注目を集めています。特に都心部や駅近エリアなどでは、希少な居抜き店舗に対して需要が集中しており、早期成約や高値売却も可能な市場環境が整いつつあります。
また、開業希望者にとっても店舗譲渡で初期コストを抑えられる点が大きな魅力。
売主にとっては今が売却のチャンスです。
売却前に確認すべき3つのポイント
居抜き物件の売却や店舗譲渡を成功させるためには、事前準備が不可欠です。特に以下の3つのポイントは、スムーズかつトラブルのない取引を行う上での重要なチェック項目です。
① 貸主（オーナー）の承諾は必須
居抜き物件の譲渡を行う際には、貸主（家主）の正式な承諾が必要です。
これは単なる形式的な手続きではなく、以下のような実務的な理由が背景にあります。
- 貸主にすでに別のテナント候補がいる可能性がある
- 貸主が現業種での継続利用を希望していない場合がある
- 「スケルトン戻し」や「原状回復」が必須の場合がある
- 無断で譲渡を進めることで、貸主に不信感を与えるリスクが高い
こうした事情から、承諾なしで店舗譲渡を進めることは、貸主の承諾を得ずに店舗譲渡を進めてしまうと、貸主との信頼関係が損なわれて話がまとまりにくくなり、新たな借主候補に混乱を招いたりするケースもあります。
場合によっては、譲渡の話そのものが白紙に戻ることもあるため、最初の段階でしっかりと承諾を得ることが、スムーズな店舗譲渡の鍵となります。
なお、貸主様の情報をご提供いただければ、株式会社テンポスフィナンシャルトラストが代わりに承諾取得の確認や調整をサポートいたします。専門スタッフが対応しますので、初めての方でも安心してお任せください。
② 賃貸契約条件の引き継ぎ可否
居抜き物件を譲渡する場合、譲渡先となる新たな借主は、譲渡契約とは別に貸主と新たに賃貸借契約を結ぶ必要があります。賃借人が変わるタイミングで、現在の契約条件（賃料・契約期間・保証金など）が変更となることもあるため、事前の確認と貸主との調整が重要です。
この点も、貸主様の基本情報をご共有いただければ、株式会社テンポスフィナンシャルトラストが確認・調整を行えます。
③ 設備・什器の所有権と動作状況の把握
譲渡対象となる厨房機器や内装、什器などの所有者が誰か（リースか自己所有か）、そしてそれらの稼働状況や不具合の有無は、売却交渉の成否に直結します。
特に設備の不具合が譲渡後に発覚した場合、トラブルの原因になることもあります。売却前には、簡易的な動作確認や清掃・点検を行い、状態を明示できるようにしておくことが重要です。
居抜き売却の流れとは？ステップで解説
居抜き物件の売却・譲渡は、以下のステップで進めるのが一般的です。
- 物件状況の確認と必要情報の整理
- 不動産会社との譲渡希望条件の打ち合わせ
- 広告掲載・購入希望者の募集
- 内覧対応・設備説明
- 譲渡条件の交渉・契約書締結
- 引き渡し・鍵の返却
事前に造作譲渡契約などに必要な書類や手続きを把握しておくことで、スムーズな取引が可能になります。
売却価格の決め方と査定のコツ
居抜き物件の売却価格は、以下の要素で決定されます。
- 立地・坪単価
- 内装・設備の残存価値
- 需要と供給のバランス
- 同業種の出店意欲の高さ
適正な査定を得るためには、まず現状の営業状況や設備の状態・契約内容などを確認した上で、総合的に判断し売却希望金額を相談することが大切です。特に、飲食業や美容業など特化型業者の意見は、実勢価格に近い情報として参考になります。
設備や什器は売却価格に影響する？
居抜き物件では、設備や什器の状態が譲渡価格に直結します。
厨房機器・冷蔵庫・空調・美容設備などが稼働良好であれば、高評価の対象になります。
逆に、老朽化や故障があると大幅な値下げ要因にもなるため、簡易修繕や清掃を事前に行い、見た目と動作確認を整えておくことが大切です。
退去と居抜き売却の費用比較
通常の店舗退去時には、原状回復工事費、設備撤去費、廃棄物処分費などがかかり、数十万円〜数百万円の費用が発生することもあります。一方で、居抜き物件として譲渡する場合は、こうした撤去・工事費用が不要または大幅に削減でき、経済的な負担を軽減できます。
さらに、設備や内装を譲渡することで造作譲渡料を得られる可能性もあり、金銭面でも有利です。
店舗を手放す際は、退去と譲渡の費用バランスを比較することで、より有利な選択ができます。
居抜き売却で高く売るためのテクニック
居抜き物件を高く・早く売却するためのポイントは次の3つです。
- 内装や設備の清掃・修繕をして見た目を整える
- 魅力的な写真・図面・説明資料を準備する
- 業種特化型の不動産業者に依頼する
特に「飲食店 売却」など特化型のルートを活用することで、購入希望者とのマッチング効率が格段に上がります。
売却でよくあるトラブルとその対策
店舗譲渡や居抜き物件の売却では、以下のようなトラブルがよく発生します。
- 設備の不具合によるクレーム
- 契約内容の不一致・解釈のズレ
- 貸主との承諾交渉のもつれ
これらを防ぐには、設備の動作確認を記録すること、契約書に詳細を明記すること、そして不動産の専門家を交えて対応することが有効です。
おすすめの居抜き売却サポート業者
居抜き物件の売却・店舗譲渡を成功させるには、専門知識を持つ不動産業者の存在が欠かせません。
とくに飲食業・美容業に特化した業者や、居抜き物件に強いポータルサイトを活用することで、成約率とスピードが飛躍的に向上します。
豊富な実績とノウハウを持つサポート企業を選びましょう。
まとめ
居抜き物件の売却・店舗譲渡は、ポイントを押さえて進めることで、短期間かつ高額での成約が実現できます。
本記事で紹介した流れや注意点を参考に、計画的な売却活動を行いましょう。
専門知識が必要な場面では、実績豊富なプロに相談するのが成功の近道です。
▼ 居抜き売却・店舗譲渡に関するご相談はこちら
株式会社テンポスフィナンシャルトラストでは、専門スタッフがサポートいたします。
